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三年前，如果讓大家選一個永遠(yuǎn)漲的城市，排在第一位的一定是深圳。 一年前，如果讓大家選一個房價被壓制最狠的城市，排在第一位的還是深圳。 深圳，在很多人認(rèn)知里，是一個可以無腦沖的城市，房價漲了，還會再漲；房價跌了，敢放松指導(dǎo)價試試？ 今年4月20日，指導(dǎo)價終于放松了，而且不是調(diào)整，是放開，雖然沒有官宣，但效力是一樣的。 結(jié)果是：只雄起了一天。深圳樓市史上最短的一次雄起，沒有之一。 4月20號下午，銀行不按指導(dǎo)價貸款的消息，在各個群傳的沸沸揚揚，傳遞的速度和熱度，不亞于2019年雙11放松豪宅稅。 雙11之后，深圳樓市一飛沖天。世易時移，420和雙11不能比，好歹也能帶動一次像樣的反彈吧。 結(jié)果，連哆嗦都沒哆嗦一下，就又倒地裝死了。 3月份的二手房還成交了3949套，摸到了4000套的邊邊，上一次的4000套，還是21年的4月，兩年之前。 4月份放開指導(dǎo)價之后，二手房成交量不但沒漲，還跌了，變成了3192套。成交數(shù)據(jù)很清晰，4月第一周875套，第二周991套，第三周在新政刺激下，多沖了200套，變成1182套，第四周竟然跌到552套。 深圳陰跌兩年，之前的說法一直是，指導(dǎo)價把深圳坑慘了，只要敢放開指導(dǎo)價，就漲給你看！終于放開了，成交量不但沒漲，還大幅下跌了，樓市最后一塊遮羞布被扯開了。舉個例子，就像一把懸在頭頂兩年多的刀，大家都說，這必是一把屠龍寶刀，哪天掉下定要血洗江湖。 終于有一天掉下來了，才發(fā)現(xiàn)刀刃早已銹跡斑斑，連瓜都切不動了。啊這，散了散了，吃瓜群眾都散了吧。 少數(shù)借著指導(dǎo)價坐地漲價的業(yè)主，一看形勢不對，又灰溜溜地把價格調(diào)了回來。 為什么會這樣，深圳經(jīng)濟不行了嗎？并沒有，深圳仍然很行。 2022年，深圳在四大一線中，GDP增速3.3%，遙遙領(lǐng)先北上廣。 今年第一季度，深圳的GDP增速高達(dá)6.5%，領(lǐng)先三個一線和眾多強二線。 在當(dāng)下的慢周期，深圳仍然保持著相對高的經(jīng)濟增速，一是高新產(chǎn)業(yè)仍然能打，二是比亞迪得到了新能源的巨大紅利。 如果經(jīng)濟不是問題，那是哪里的問題？說說我的理解。 1、大勢之下，泥沙俱下。大家對房產(chǎn)投資沒有信心了，下沉趨勢已經(jīng)形成。這時不管是放松指導(dǎo)價，還是降低利率，甚至調(diào)整限購，都是術(shù)的層面，不能與趨勢抗衡。哪怕是深圳，甚至北上，也不能逃脫大勢。 這時候出政策，如果不達(dá)效果，甚至不如不出。 2、一鼓作氣再而衰三而竭從去年到今年，深圳有三波自發(fā)的樓市小行情，分別是去年4月，去年12月和今年年初，這三波行情如果用政策托底，大概率就站住了。但是未出臺任何政策，導(dǎo)致小行情匆匆收尾，信心遭遇三次打擊。一鼓作氣再而衰三而竭，不僅適用于戰(zhàn)場，也適用于樓市。 3、巨量的保障房供應(yīng)不夸張地說，深圳保障房的供應(yīng)規(guī)模居全國之最，有人才房，安居房，公租房，共有產(chǎn)權(quán)房四種類型。人才房是商品房的六折，安居房是商品房的五折，很多公租房小區(qū)大幾千，上萬套的供應(yīng)，5月9號，深圳再次官宣，今年供應(yīng)住房14萬套，保障房高達(dá)8萬套。 海量的保障房壓頂，商品房還怎么漲？不要說二手房，現(xiàn)在連新房都卷的賣不動了。 4、深圳常住人口開始減少5月8日，深圳公布了2022年的統(tǒng)計公報，全市2022年末常住人口1766.18萬，其中戶籍人口583.47萬，非戶籍人口1182.71萬。 2022年深圳的常住人口下降了1.98萬。 在這幾個因素的合力下，放開指導(dǎo)價之后，樓市連個像樣的反彈都沒有，就重新倒地裝死了。以上這些問題，不僅是深圳的問題，也是其他一二線的問題。 但是深圳房住不炒的政策執(zhí)行更堅決，更到位，保障房又豁出命的供應(yīng)，導(dǎo)致樓市更難復(fù)蘇，導(dǎo)致深圳神話破滅。 深圳樓市還能好嗎？說說我的看法。 1、城市的基本面沒有下行，反而在逆勢上升，政府把房價硬生生打下來三成，又有海量的保障房供應(yīng)，一個居住變的容易的優(yōu)質(zhì)城市，對外來人口和資金的吸引力會更大。2、連續(xù)兩年多月均2000-4000套的二手房成交，積累了大量的二手房購買需求，新盤位置不夠優(yōu)越，不能完全釋放這部分需求，長期積壓的結(jié)果，要么在某個節(jié)點爆發(fā)，要么在未來幾年緩釋。3、去年深圳人口減少了小兩萬不假，但細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)戶籍人口增長了27.08萬，非戶籍人口下降了29.06萬。戶籍定居人口的增長，反而增加了有效購房需求。4、深圳新供應(yīng)的保障房，大部分以租賃為主，出售型保障房，安居房和人才房即將停供，以后是共有產(chǎn)權(quán)房的天下。 租賃房沒有產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房只有一半產(chǎn)權(quán)，很難對商品房形成長期價格壓制。綜上分析，深圳樓市仍值得長線看好。所有人都唱衰的時候，往往是入手的好時機。道理都懂，但絕大多數(shù)人會選擇持幣觀望，因為不知道長線是多久，房子是大宗商品，沉淀資金太多，不漲就等于虧錢。 這就是當(dāng)下深圳樓市的真實樣貌，幾乎所有人都說，長線我看好深圳，但短線我想再等等。 如果是你，你怎么選？

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